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公寓（宾馆或酒店）合同纠纷案例分析
以广东省为例
一、梅州市梅县区福晋老年公寓与麦苗、麦煌庆合同纠纷一案民事二审判决书，（2020）粤14民终108号，广东省梅州市中级人民法院
一审法院认为：
双方签订的《福得延港湾入住合同书》，从形式和内容上看，实为租赁合同，福晋老年公寓向麦苗、麦煌庆提供入住的福得延港湾A3栋1101房，并未取得建筑工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方签订的《福得延港湾入住合同书》应认定为无效。因此，双方于2018年10月10日签订的《返租协议》因主合同而无效。麦苗、麦煌庆请求福晋老年公寓返还入住保证金48万元及支付利息的请求，于法有理，予以支持。案经调解无效，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款之规定，判决：一、双方签订的《福得延港湾入住合同书》、《返租协议》确认无效；二、梅州市梅县*******自判决生效后10日内，返还麦苗、麦煌庆入住保证金48万元，并从2019年6月14日起，按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息给麦苗、麦煌庆至还清款项止。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9570元，减半收取为4285元，由梅州市梅县********担。
二审裁判：
二审中，福晋老年公寓提交下列新证据：1、梅县发改〔2012〕96号文件，拟证明福晋老年公寓建设项目已取得发改局的核准；2、广东省发改委粤发改重点〔2017〕75号文件，拟证明涉案项目被列为广东省2017年重点建设项目计划；3、图片若干，拟证明A3栋已封顶及老年公寓的环境和服务设施。经质证，麦苗、麦煌庆认为无法核实证据真实性，不认可与证明内容的关联性。
二审法院认为：
本案二审争议焦点主要是：一审法院支持麦苗、麦煌庆的诉请是否正确。
本案中，《福得延港湾入住合同书》约定福晋老年公寓提供相关住房给麦苗、麦煌庆至该二人去世为止，麦苗、麦煌庆提供的入住保证金48万元在交付五年后将返还给麦苗、麦煌庆，麦苗、麦煌庆入住后除每月缴交200元管理费外，无需支付任何费用。《返租协议》则约定麦苗、麦煌庆将涉案房屋返租给福晋老年公寓至福晋老年公寓通知麦苗、麦煌庆房屋交付之日止。因此，该两份合同属无名合同，不属于民间借贷合同亦不属于租赁合同范畴。该两份合同系双方自愿签订，并未违反法律、法规的强制性规定，麦苗、麦煌庆亦无证据证明该两份合同存在《合同法》第五十二条关于合同无效的情形，且签订《返租协议》前，麦苗曾经专门出具签订《返租协议》的委托书给麦煌庆，因此麦苗主张《返租协议》其不知情且不同意返租，麦苗、麦煌庆主张该两份合同无效，理由均不充分，不予支持。故，应认定该两份合同有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。
《返租协议》系双方因福晋老年公寓未能依约交付房屋所达成的协议，明确载明具体返租期限到福晋老年公寓通知麦苗、麦煌庆房屋交付之日止，说明双方通过另外达成协议的形式改变了入住合同中关于房屋交付的期限，因此麦苗、麦煌庆以福晋老年公寓违反《福得延港湾入住合同书》约定的交房期限为由要求返还保证金不予支持。入住合同书则明确约定了48万元入住保证金是自交付该保证金后五年返还，现该约定返还保证金的时间未到，因此，麦苗、麦煌庆主张返还保证金，依据不足，不予支持。一审法院认定该入住合同书为租赁合同，并认定该合同以及《返租协议》无效，福晋老年公寓应当返还48万元保证金错误，应予纠正。

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