民法典带来的新变化：人格权单独成编居住权首次入法( 四 ) _人格权

相对而言，民法典的物权是大面积和小面积的。对于物业服务提供者的选聘和解聘等一般性事项，降低了对决策者人数的要求。特殊事项决策人数由“双三分之二”提高为“双四分之三”；新增“变更公用部件的用途或将公用部件用于经营活动”作为新的决策事项；将“建筑物及其附属设施维修资金的使用和筹集”分开，并对应不同业主的决策要求数量。这些变化不仅细化了住宅用地的使用，还调整了不同决策事项的最低人数，以促进业主权利的行使。
二、条明确了共同收益的归属，保护了所有人的利益，不受争议。住宅电梯内的视频广告收入应该如何分配？谁应该享受挂在社区外墙上的广告展示板的好处……过去，由于这些问题缺乏明确的法律规定，法官不得不依靠“谁”的一般举证责任索赔，谁提供证据”和双方当事人之间的财产合同协议作出判断。民法典物权条第282条解决了上述问题：“建设单位、物业服务企业或者其他经营者使用业主共有部分取得的收入，扣除合理成本后，归业主共有。所有权。”本条出台后，改变了社区公共区域收入不确定，物业公司与业主矛盾不断的局面，之后社区电梯广告收入的分红收入，外墙广告收入或约定的公共区域车位等公共区域的收入，由物业公司扣除。费用付清后，归业主所有。
第三、条充分保障了业主的知情权。为保障业主对物业管理的知情权，维护业主的起诉权，民法典增加了“物业服务公司或其他管理人应当及时答复业主对物业服务情况的询问”和“业主对物业服务的责任” 。建设单位、物业服务企业或其他管理人员和其他业主侵犯其合法权益的，有权要求其承担民事责任”等原物权法未涵盖的条款，明确各方的权利和义务当事人通过明确的法律规定，为权利的有效行使奠定充分的基础。
变化三：土地使用权各有优势
土地权利结构的合理设置和利用，更有利于实现人民群众安居乐业。以原物权法为蓝本，民法典产权部分的土地承包经营权和建设用地使用权有了新的亮点。
一是放开经营权转让限制。如今，荒地的现象在农村并不少见。为此，民法典的物权与农村土地承包法相对应，将土地经营权与土地承包经营权分开，进一步放宽了经营权流转的限制。新增“土地承包经营权人可以依法自主决定通过租赁、入股或者其他方式将土地经营权转让给他人。”此外，改变了土地经营权流转的限制，由原物权法“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包开荒等农村土地，按照农村土地法承包法等法律和国务院有关规定，土地承包经营权可以转让。、入股、抵押或者以其他方式转让”改为“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，依法登记后取得权属证明的，可以按照规定出租或者购买。法律。、抵押或其他方式转让土地经营权。”
二是完善房屋更新规定。住宅建设用地使用权期限为70年。到期后我该怎么办？房屋更新问题一直是群众关心的热点话题。关于住宅建设用地使用权的续展，原物权法规定“住宅建设用地使用权期限届满，自动续展”，没有进一步规定。在此基础上，民法物权部分补充规定：“续展费的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理”，即缴纳续展的原则是原则上，可以申请减免费用作为补充。指导方针。从这个产权规定可以确定，续展必须经过法律程序。
（作者：北京市石景山区人民法院）
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