开发商是怎么赚钱的？房地产是如何盈利的 _开发

很多人用利润率来衡量一个行业是否盈利，但这个标准似乎不适用于中国房地产行业。房地产开发商的盈利模式本质上是“借鸡生蛋”，玩高杠杆游戏。如果一个城市的房地产开发净利率能达到10%以上，估计很多开发商都会笑眯眯的。

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【开发商是怎么赚钱的？房地产是如何盈利的】目前房地产项目开发主要包括以下几个环节：
1.开发商为土地买单。目前，如果在一线城市进行房地产开发，征地成本占比通常在50%以上，二三线城市的土地成本基本在30%左右，有的甚至更便宜.
2.要取得土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证“四证”，开发商只能凭这些证建楼。
3.开启房产预售，正式对外公开发售。

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4.周边基础设施建设和绿化建设，整个项目竣工验收。
一般来说，开发商的土地成本占30%左右，建筑安装成本占30%，各种税费占30%，所以实际利润率只有10% 。

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我们在这里要关注的是谁支付了这些费用！通常，开发商初始资金的30%到50%是自有资金。获得四证后，即可获得贷款。这部分贷款基本可以用来支付税金和建筑安装费用。也就是说，如果房地产项目的净利率为10%，扣除各种成本费用后，开发商的自有资金收益率可以达到30%左右。
还有，这不是最重要的！

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房屋获准预售后（通常房屋一露出地面即可出售），房地产开发商的资金将被提取，项目的自有资金可此时更换（虽然各种不允许，但实际制作）。也就是说，自有资金很可能在一年内完成多个项目的推进。假设基金年周转率1.5倍，开发商的年投资回报率很可能高达50%以上。如果是一些房价飞涨的三四线城市，开发商的年投资回报率高达100%-200% 。

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只看净利润率？呵呵，这个指标很弱，看不出开发者赚了多少钱。
简单来说，就是开发商利用少量自有资金，撬动大量闲置资金和银行贷款，通过高周转获利。房地产开发商现在就是这样玩的！
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