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物流园区（图4)物流园区是大概念，而一般意义上的物流配送中心是小概念，这一点在国内外都是明确的 。因此，要求物流园区有一定的规模 。因为规模大小将决定物流园区所能够承载的设施、功能与服务 。（2）物流设施物流园区必须具备比较完备的设施，这些设施包括基础设施（用于仓储运输服务的设施）、公共设施（用于工商、税务、海关、商检、银行、保险等服务的设施）以及相关设施（用于办公、住宿、饮食等服务的设施） 。（3）进入企业及标準（或规则）物流园区必须制订明确的进入企业标準，并以市场竞争的规则决定企业进出或去留 。那种没有标準或在标準问题上先松后紧的做法是不科学的 。（4）物流功能和服务物流服务包括基本服务和附加服务（或增值服务），既包括对进入企业的服务也包括对终端客户的服务 。物流园区在规划与设计中不能只停留在功能上，必须定义所提供的的服务，依据“链”条（需求链、供应链、价值链、产业链、服务链等等）设计物流园区的服务（建议在物流园区规划与设计中引进业务模式） 。（5）运营主体物流需要集约化，土地开发需要集约化，城市需要经营，等等，如果物流园区没有一个明确的运营主体，那幺，土地以及各种投资的回报就只能是纸上谈兵 。避免表面上一个运营主体而实际上是各自为政或者只有管理主体而没有运营主体的局面 。单一的通过招商而转让或租赁土地的方式是难以形成真正意义上的运营主体的，经营土地和经营物流园区是两个不同的概念 。（6）投资主体
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物流园区（图5)这个问题对于中国的物流园区尤为重要，绝大多数的物流园区都是从生地开始的，其主要情形是：物流园区都是政府主管部门或直属企业以土地形式投资控股并在此基础上衍生出一个两个牌子一班人马的机构，这就必然造成政企不分的局面 。国外的很多物流园区都是从熟地开始的，即便是政府投资，也不存在政府干预经营的情况 。关于投资主体问题，既要明确投资主体本身，也要明确投资主体和运营主体的关係 。归纳物流园区的定义可以归纳为：物流园区（distribution park），是指符合相关条件的（进入企业及标準或规则）一家或多家企业或单位（运营主体和投资主体）採用相关设施设备（物流设施）管理和从事具有特定功能物流活动（物流功能和服务）在一定区域空间上（土地规模）集中布局的场所，是具有一定规模和综合服务功能的物流集结点 。内涵物流园区将众多物流企业聚集在一起，实行专业化和规模化经营，发挥整体优势，促进物流技术和服务水平的提高，共享相关设施，降低运营成本，提高规模效益 。其内涵可归纳为以下三点 。
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物流园区（图6)(1）物流园区是由分布相对集中的多个物流组织设施和不同的专业化物流企业构成的具有产业组织、经济运行等物流组织功能的规模化、功能化的区域 。这首先是一个空间概念，与工业园区、经济开发区、高新技术开发区等概念一样，具有产业一致性或相关性，拥有集中连片的物流用地空间 。(2）物流园区是对物流组织管理节点进行相对集中建设与发展的具有经济开发性质的城市物流功能区域 。作为城市物流功能区，物流园区包括物流中心、配送中心、运输枢纽设施、运输组织及管理中心和物流信息管理中心等适应城市物流管理与运作需要的物流基础设施 。(3）物流园区也是依託相关物流服务设施，进行与降低物流成本、提高物流运作效率和改善企业服务有关的，流通加工、原材料採购和便于与消费地直接联繫的生产等活动的具有产业发展性质的经济功能区 。作为经济功能区，其主要任务是开展满足城市居民消费、就近生产、区域生产组织所需要的企业生产、经营活动 。专家观点汪鸣汪鸣（国家计委综合运输研究所副所长）：物流园区是对物流组织管理节点进行相对集中建设与发展的、具有经济开发性质的城市物流功能区域；同时，也是依託相关物流服务设施降低物流成本、提高物流运作效率，改善企业服务有关的流通加工、原材料採购、便于与消费地直接联繫的生产等活动、具有产业发展性质的经济功能区 。此观点对物流园区的内涵和外延作了界定：作为城市物流功能区，物流园区包括物流中心、配送中心、运输枢纽设施、运输组织及管理中心和物流信息中心，以及适应城市物流管理与运作需要的物流基础设施；作为经济功能区，其主要作用是开展满足城市居民消费、就近生产、区域生产组织所需要的企业生产和经营活动 。根据上述定义，现代物流园区主要具有两大功能，即物流组织管理功能和依託物流服务的经济开发功能 。王德荣王德荣（中国交通运输协会常务副会长、北京中交协物流研究院院长）：物流园区是指在物流作业集中的地区，在几种运输方式衔接地，将多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局的场所，也是一个有一定规模的和具有多种服务功能的物流企业的集结点 。此观点对物流园区的功能作了阐述，即综合功能、集约功能、信息交易功能、集中仓储功能、配送加工功能、多式联运功能、辅助服务功能、停车场功能 。其中，综合功能的内容为：具有综合各种物流方式和物流形态的作用，可以全面处理储存、包装、装卸、流通加工、配送等作业方式以及不同作业方式之间的相互转换 。特徵1、多模式运输手段的集合：多模式运输方式即多式联运，以海运-铁路、公路-铁路、海运-公路等多种方式联合运输为基本手段发展国际国内的中转物流 。物流园区也因此呈现一体化枢纽功能 。2、多状态作业方式的集约：物流园区的物流组织和服务功能不同于单一任务的配送中心或具有一定专业性的物流中心，其功能特性体现在多种作业方式的综合、集约等特点，包括仓储、配送、货物集散、集拼箱、包装、加工以及商品的交易和展示等诸多方面 。同时也体现在技术、设备、规模管理等方面的集约 。3、多方面运行系统的协调：运行系统的协调錶现为在对线路和进出量调节上 。物流园区的这一功能体现为其指挥、管理和信息中心功能，通过信息的传递、集中和调配，使多种运行系统协调共同为园区各物流中心服务 。4、多角度城市需求的选择：物流园区与城市发展呈现互动关係，物流园区如何协助城市理顺功能，满足城市需求是物流园区又一功能特徵 。物流园区的配置应着眼于其服务区域的辐射方向、中心城市的发展速度，从而保证物流园区的生命周期和城市发展协调统一 。5、多体系服务手段的配套：物流园区应具备综合的服务性功能，如结算功能、需求预测功能、物流系统设计谘询功能、专业教育与培训功能、共同配送功能等 。多种服务手段的配套是物流组织和物流服务的重要功能特徵 。功能现代物流园区从大的方面讲，主要具有两大功能，即物流组织管理功能和依託物流服务的经济开发功能 。作为城市物流功能区，物流园区包括物流中心、配送中心、运输枢纽设施、运输组织及管理中心和物流信息中心，以及适应城市物流管理与运作需要的物流基础设施；作为经济功能区，其主要作用是开展满足城市居民消费、就近生产、区域生产组织所需要的企业生产和经营活动 。物流园区的内部功能可概括为8个方面，即综合功能、集约功能、信息交易功能、集中仓储功能、配送加工功能、多式联运功能、辅助服务功能、停车场功能 。其中，综合功能的内容为：具有综合各种物流方式和物流形态的作用，可以全面处理储存、包装、装卸、流通加工、配送等作业方式以及不同作业方式之间的相互转换 。分类按经营主体划分政府主导型物流园区与市场主导型物流园区