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“房改房”俗称单位房 ， 由于历史的原因 ， 这些房子一般地段优越 ， 且拥有较为成熟和完善的配套设施 ， 成为二手市场上广受热捧的产品 。人们在日常的生活中也会遇到很多关于房改房的纠纷 ， 今天我们就聊聊“房改房” 引发的各类法律问题 。
房改房是俗称 ， 学名叫做已购公房 ， 是指购买时享受国家房改优惠政策的住宅 。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后(旧住宅还要扣除房屋折算)购买的公房 。房改房的购买主体是政府以及国有单位的员工及其配偶 。一般 ， 房改房在自主满5年以后可以自由转让 ， 但下列房改房不得上市交易：1.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的;2.在市房屋拆迁主管机关拆迁公告范围内的;3.产权共有的房屋 ， 其他共有人不同意上市的;4.违反产权人与原产权单位购房约定的;5.国家、省、市规定不能上市的 。主要是部分央产房、军产房和教育机构院内的房产 。
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房改房可以分为100%产权和部分产权 ， 其中部分产权的房改房在许多城市是不能上市交易的 。两种类型的房改房交易方式都有所不同 。现实生活中 ， 有关房改房的诉讼纠纷主要集中在两个方面：1、房改房是夫妻共同财产还是一方的个人财产 ， 即房改房的确权问题 。2、买房人与卖房人的诉讼纠纷 。
第一个问题是房改房产权的确权问题 。是房改房主体变更中的基础性问题 。它虽然在一般情况下不成问题 ， 但在诉讼实践中大量发生 。第二个问题是房改房交易过程中发生的问题 。也是多发性问题 。关于房改房的确权问题 ， 核心是房改房究竟是买房人夫妻共同财产还是夫妻一方的个人财产?由于这个问题没有解决好 ， 有时会发生房屋买卖合同因卖方主体不合格 ， 一方单独处分了夫妻共同财产而被判无效 ， 有时会在房改房的继承中发生纠纷 。而这个问题在司法实践中非常难以判断 ， 以致各地的判决甚至同一法院对同一类纠纷的不同判决五花八门 ， 相互矛盾 ， 严重影响了判决及法院的公信力 。
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关于因房屋买卖合同因卖方主体不合格而被判无效 ， 就有一个典型案例 。事情是这样的：刘某将房屋卖给了张某 ， 但在过户过程中发现了前妻的信息因而不能过户 。于是张某将刘某及其现任妻子告上法庭要求协助过户 。在诉讼中刘某的前妻要求参加诉讼 ， 并要求宣告合同无效 。原来 ， 刘某和王某在房改登记后 ， 交款前离婚 ， 刘某用了王某的政策优惠 ， 但购房合同上的买房人是刘某个人 。对此案 ， 法院内部存在不同意见：1、房改时间应该是交款时间而不是登记时间 。房改的买房人应该是刘某而不是刘某夫妇 。2、房改时间应该是登记时间而不是交款时间 。房改的买房人应该是是刘某夫妇而不是刘某个人 。最终 ， 法院采纳了王某的意见 ， 判决宣告合同无效 。显然 ， 法院依据了第二种意见 。其实 ， 同类纠纷其他法院也有相反的判决 ， 但判决的理由并不充分、适当 。此案判决是错误的 ， 应该采纳第一种意见 ， 确认刘某个人是房改主体 ， 房屋是其个人财产 。理由是：本次房改过程中发生了购房主体的变更 。王某在房改登记时是房改主体 ， 但在交款时 ， 双方已经离婚 ， 王某就不再是房改主体和合法的购房人了 。
大家知道 ， 房改是一个过程 ， 具有普通房屋买卖的基本性质 。在这个过程中 ， 国家是经济人 ， 是法律主体 ， 有着自己的正当利益 ， 因此 ， 在房改过程中 ， 国家完全可以也应该选择合同的相对方 ， 通过法律和政策规定房改的购房主体以及主体的变更事宜 。而国家规定买房人必须是本单位职工及其现任配偶 ， 就是对房改的购房主体以及主体变更事宜的规定 。由于交款时双方已经离婚 ， 而国家规定买房人必须是本单位职工及其现任配偶 ， 因此 ， 王某作为买房人的主体资格在其离婚时就已经消灭 ， 就不再是共同买房人 。
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