租房怎么赚钱?现在干租房中介能赚钱吗( 二 )


文章插图
● 房东最好是不太关心房子的人 。
理想的房东应该把房子变成出租工具,而不是想着把房子借给别人 。
我遇到过很多房东,他们买了新房住,然后把住了多年的房子出租给租客 。
他们对自己的房子已经有了感情,看的时候不时流露出留恋和遗憾 。借这样的房子很麻烦,布局不能改,家具不能改,自由度低 。
所以最好的房东应该是外国投资者 。
买下房子,等待升值 。反正房子不是自己住的,每月交一点房租就可以了 。
而最糟糕的房东是仍然住在同一个社区的租来的妻子 。她会比你更在意原来家的体面 。
03.长租优于短租
在租房方面,租客签订的租约越长越好 。
之所以在中国租房没有安全感,是因为房东可以随时驱逐租客,立法并没有保护租客的利益 。
这种不稳定的安全感是中国人讨厌租房的根本原因之一 。
【租房怎么赚钱?现在干租房中介能赚钱吗】西方国家在这方面做得很好 。德国、美国和日本都出台了保护租户的法律,这也催生了西方的租赁市场 。
但如果反过来,租客就不愿意与房东签订长期合同并同意高额的违约金 。
因为大部分租户租房都是短期需求,或者即使有潜在的长期居住需求,也会因为担心工作变动等原因变成一年的合同 。
我认为后者没有必要 。
每个人都必须意识到:长期租赁合同+高额违约金对租户有利 。
租赁合同应尽可能延长至潜在住房需求的最长期限 。可以留三年,可以签三年 。
长租的好处很多:
首先是锁定租金:租金每年都在上涨,长期合约使用现货价格锁定远期期货价格 。
其次,租期足够长,您甚至可以进行一些装修之类的事情 。最重要的是,更高的违约金是房东不会驱逐你的根本保证 。
至于大家担心的长约不够灵活 。事实上,租客在租房后有很多选择 。您可以转租给他人,甚至可以在居住地发生变化时转租 。
当然,租赁合同会规定固定租户,不允许转租 。
但现实是,大部分房东都懒得管出租屋里住了多少人,住谁,只要收了房租,房东就不会理会 。 一万步退后,如果有大的变化,你善意的跟房东交代,如果大不了是帮他找租客,房东会理解并解除合同 。
这些想法来自我自己的操作 。
作为租户,我自己与房东签订了一份为期 5 年的长期合同 。房租没有涨 。
我很满意,因为我签的价格低于市场价 。如果我一、两年后房子不再住,我可以很容易地以现在的价格找到一个新房子,然后转租给他 。
再糟糕,跟房东谈也是没问题的,因为房东可以收取更高的租金,而且不会支付高额的违约金 。
另一方面,作为房东,我一直在刻意避免与租户签订长期合同 。
这首先是要提高租金,而且每年都会有5%的涨幅 。
此外,买卖不会破坏租约 。签订长期合同会影响房子的销售 。
如果你买的下一个房子是住的,房子不会卖掉,因为有租客 。
04.租金总购买力上限
我之前在微博上说过,在二手房市场,房地产的总价格受到其购买力的限制 。达到一定总价后,价格的上行空间和溢价空间很差 。
北京上海深圳购买力上限1600万左右;
南京杭州800万左右;
重庆的购买力上限为400万 。
基本上是用内圈大盘的总价来衡量的 。

租房怎么赚钱?现在干租房中介能赚钱吗

文章插图
购买力上限以上,价格耗尽很快,还有讨价还价的余地 。
比如上海的房子价格超过1600万,房子的单价是8万,即使多出20、30平方米,总价也可能只上涨百万 。因为已经限购,所以增量部分的单价意义不大 。