为什么“破7”与房价之间的关系更大？( 二 ) _汇率

很显然，想要拿美元作为投资，是不属于九大购汇用途的，首先要通过《个人购汇申请书》这一关。即便蒙混过关，5万美元的额度也不至于让你卖掉一套房。
若是想卖房然后大额购入外汇，只能走一些不合法的渠道，其交易成本往往超过15%甚至更高，还不如把资产继续配置在房子里，毕竟房价又没有跌。而且，地下外汇交易情节严重可是触犯刑法的哦。
对于企业而言，到了抛售房产的地步一般是现金流堪忧，只能通过卖房来换人民币而把资金链续上。最典型的例子，便是数月前海马汽车抛售401套房产，以求保命。反正，企业卖房的直接成因一般和公司经营状况与房价形势有关，而与汇率则关系不大。
三.
再说说房企融资。
今年5月17日，中国银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，其中重点提到在房地产行业要严格执行的相关政策，包括严禁信托领域直接或变相为房企提供融资等等。
在市场转向平淡的2019，切断了融资就等于切断了房企的资金链。
不少房企在无奈之下，只好选择高额成本的美元债。

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这些外债的利息动辄十几个点，在整个房地产行业债券融资平均成本6到7个点的环境下，如此高息的借钱，显然是不得不做的断臂求生。

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在外债压力已经如此巨大的时候，又来个“破7”的信号，这些房企就要花更多的人民币来偿还自己的美元债务，这简直是雪上加霜，祸不单行。
这不，百余家房企在“破7”后全线飘绿，甚为壮观。
【为什么“破7”与房价之间的关系更大？】

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可以预见的是，未来一段时间，一些高周转的房企可能会为了资金链的持续而推出特价房或进行各类销售活动，从而出现局部捡漏的良机。
但整体的房价可不会因为几个房企的资金困难而有大的变动。
一是因为房企逐渐分化，几个占据大量市场份额的大房企照样活得很滋润，比如高喊“活下去”的万科就丝毫没有融资困境，局部的房企资金危机为整个市场影响并不大。
二是毕竟房价如果下跌，对全中国金融稳定的负作用更大，有形之手也不会让其发生。
四.再谈谈房企的材料采购成本。
的确，“破7”会让房企的进口物料和进口设备的成本升高，但这些对房价的影响都不大。
一是因为这些成本只属于建设成本中的一小部分，占房价比例太小，毕竟一二线城市光土地成本就可以占到房价的40%-50%，进口物资成本对房企影响微乎其微。
二是房价受备案价约束，不是开发商想定多少就定多少，其主要决定于人口、政策、货币供给等多个维度，与成本关系不大。
所以，即便房企采购成本升高，除了对满是进口材料的精装修大豪宅的价格可能有些影响，对整体房价难以产生任何作用。
五.
最后聊聊老百姓因人民币贬值而买房的情绪。
“破7”新闻一出，许多中介和“专家”便紧抓热点，开始对房地产侃侃而谈。说人民币又贬了，买房逻辑已由升值转为抗跌，大家赶紧买房啊！
表面上这论断好像没问题，但实际上，这却是混淆了人民币“贬”的概念。
“人民币贬，买房抗跌”的逻辑并没有错，只是这里的“贬”，是通货膨胀，因货币供给大于货币实际需求导致的物价上涨，房子可以跟着物价甚至远超物价一起涨，避免现金烂在手里。