室内装修工程造价表室内装修工程造价 _装修问答

引言：
房屋买卖中，经常会听到满五唯一、买家承担全部税费等词汇，这些都涉及房屋买卖所需要缴纳的各种税，这些税比较复杂，特别容易混淆。本文就来梳理一下二手房房屋买卖中涉及的各种税。
因个人从开房商处购买的一手房，买方只涉及契税和印花税，相对比较简单，而房地产开发公司涉及的各种税又比较复杂，自有专业的人员去操作，本文只涉及二手房屋买卖。

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案例|困扰：
张三于2016年1月1日出资300万元在北京市通州区购买了一处房屋，房产证上记载的建筑面积是89.99平米，该房屋是张三家唯一住房。2022年1月5日，张三将该房屋以450万元的价格卖给李四。
问题：
2022年的房屋买卖中，张三和李四分别需要缴纳哪些税？缴纳多少？
案例|解读：
房屋买卖，买卖双方均需要交税。其中，卖方/转让方/卖房人涉及个人所得税、增值税、附加税、土地增值税和印花税，买方/受让方/买房人/购房人涉及契税和印花税。
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一、卖方所涉税种
（一）个人所得税
个人出卖房屋，属于财产转让，需要就“财产转让所得”按20%的税率缴纳个人所得税。财产转让所得是指卖房收入减去房产原值和合理费用后余额，房产原值是购房的成本，合理费用是指实际发生的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等。如果有财产转让所得，就意味着卖房人赚钱了，就赚钱部分，卖房人应缴纳20%的个人所得税。如果没有财产转让所得，则意味着卖房人亏钱了，自然也就无需缴纳个人所得税。
房产原值和合理费用均需要提供相应的凭证以供税务机关核实，相关凭证包括购房合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证等。如果卖房人无法提供相关凭证，税务机关在契税征档案中也查询不到上次的交易费用，那么税务机关就没办法确认卖房人赚了多少钱，这时候就适用核定征收，根据卖房收入的1%-3%来核定征税。目前，大部分省份从促进房产交易的角度考虑，均适用1%的征收率。
有些情况下，卖房人不提供相关凭证，适用核定征收率可以很好地节省税负。但在亏钱的情况下，如果无法提供相关凭证，则有可能会增加税负。
关于个人所得税，国家给予了一些税收优惠，日常听的比较多的就是“满五唯一” 。“满五唯一”的意思是个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的，取得的所得免征个人所得税。5年的起算时间以产权证和契税发票上的时间确定，哪个早就以哪个为起算点。
此外，继承/遗赠，离婚析产，将房产无偿赠与近亲属或抚养人/赡养人的，也免征个人所得税。
（二）增值税
卖房人转让自建自住的房屋的免征增值税，这一种情形比较少见，我们主要讨论出卖购买所得房屋的情形。
卖房人出卖的房屋持有不满2年的，应按收入的5%缴纳增值税。这里的收入是不含增值税的收入，如果收入中包括增值税的，需要先进行价税分离。比如案例中，张三卖房收入是450万元，价税分离后，不含税收入应为450÷（1+5%）=428.5714万元，增值税为428.5714×5%=21.4286万元。

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