中国最早的城市化：宋代的房地产涨幅惊人( 二 ) _城市化

赵冈先生的《中国城市发展史论集》中列出了一个中国城市化发展历史统计表。从中可以看出，中国从战国时代起就已经进入一个相当高的城市化状态，并且在其之后的1500年里不断提高，北宋城市化率为20%，到南宋时期达到了中国历史时期的城市化最高水平22.0%，这大约相当于1980年的中国城市化水平。从南宋以后，中国城市化进程陷于停滞，城市化率迅速下降，到19世纪中叶达到最低点6%左右;在19世纪中叶之后，随着通商口岸的开通和近代工业的兴起，城市化进程开始复苏，城市化率也逐渐恢复，直到1949年的10.6%乃至目前的51% 。
战国(公元前300年)：15.9%
西汉(公元2年)：17.5%
唐(公元745年)：20.8%
南宋(公元1200年)：22.0%
清(公元1820年)：6.9%
清(公元1893年)：7.7%
现代(公元1949年)：10.6%

城市的土地
近代化的一个特点就是经济模式的改变，城市经济超过乡村经济，商业比重超过农业比重。北宋神宗元丰八年(1085年)，汴梁城的商业利税达到55万缗;南宋中期，临安一年的商业税收高达120万缗。日本学者波义信通过对临安城市规划的研究发现，城市中心为资本和商业集中地，皇宫反倒偏居一隅，这与现代城市的空间结构非常类似，无疑是宋代城市革命的结果。
“陶尽门前土，屋上无片瓦;十指不沾泥，鳞鳞居大厦。”这是梅尧臣的诗《陶者》。这首诗一方面说明宋朝的手工业已经非常发达，另一方面也说明当时贫富悬殊也很严重。毫无疑问，这正是城市化的结果。作为城市建设的主要基础，建筑业的专业化不仅是经济上的，也是技术上的。除过预浩的《木经》，李诫修订了很多前人的建筑著作，编撰了一本巨细无遗的《营造法式》。崇宁二年(公元1103年)，宋徽宗将《营造法式》颁发施行，并以此作为全国建造楼房的标准和建筑施工手册。同时，宋代的土木技术已经可以实现多层建筑。“临安城郭广阔，户口繁夥，民居屋宇高森，接栋连檐，寸尺无空。”按照鲍丁南的说法，杭州甚至出现了10层建筑。
宋代的城市与工业技术支撑的现代城市仍然有着天壤之别。首先大多数建筑都属低层土木结构;其次，房屋主要都是自建，与其说是房地产，不如说是地产。换句话说，古代的城市其实就是大型的乡村。林语堂曾说：“中国人对于家宅的概念是指一所住宅，那里有一口井，一片饲育家禽的场地，和几株柿枣之属的树，要可以相当宽舒的互相配列着，因为要使地位宽舒，在中国古时，以及现代的农村里头，房屋的本身在全部家宅庭园的配置里，退处于比较将要的地位。”《清明上河图》中有这样一个场景：在城门楼外沿河柳荫下，有五六头正在觅食的猪。市民家里还要养猪，这对现代城市人来说是不可思议的。
经济学家冯锐对中国城市文化的特点有过这样的论断：
广义上说来，每个中国人都是农民，因为即便象广州这样拥有九十万人口的繁忙都市，都处处养着鸡。而拥有七十七万七千人口的南京，当时的首都，它所拥有的农田面积也要超出商用和住宅面积。除作物和牲畜之外，渔塘和肥堆在城中也是随处可见。每个中国人在他的日常生活中都有干些农活，事实上，每个中国家庭，无论贫富，都在生产着一些农产品。农耕似乎是中华民族的本能。
正因为城市建设的这种特点，中国历代政府都对土地市场有严格的管制。唐玄宗时期明文规定：“应给园宅地者，良口三口以下给一亩，每三口加一亩，贱口五口给一亩，每五口加一亩……诸买地者不得过本制。”即每户宅基地不得超过一亩。四合院是宋代城市的主要建筑形式，但对建筑形制有严格的限制。《宋史·舆服志》记载，“庶人舍屋许五架，门一间两厦而已。”