组合贷可以贷多少钱,组合贷款可以先还商业贷款吗( 二 )


组合贷可以贷多少钱,组合贷款可以先还商业贷款吗

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央行年内第三次降息 , 同时定向降准 , 深圳买房再次迎来较大利好 。在新政的刺激下 , 深圳二次置业群体的需求加速释放 。在改善性买房置业占据主流的深圳二手房市场 , 二次置业如何来贷款?贷款时面对组合贷与商业贷款两种选择 , 到底该如何选更便利和划算呢?
■案例
严女士和丈夫在朋友开的一家公司上班 , 十几年前他们贷款在回龙观购买了一套商品房 , 贷款已还清 , 因为房子距离上班的地方远 , 所以他们一直想换套房 , 趁着贷款政策比较宽松 , 他们想将这套房卖掉 , 购买南山区前海的一套两居室 。经过评估后房价为287万 , 严女士和丈夫每个月正常缴存公积金缴存 , 收入也都在1万以上 , 他们不知道是用组合贷款买还是商业贷款买划算 。
>>专家分析
近期公积金贷款新政出台后 , 很多换房的购房人都开始加紧入市 , 像案例中严女士这样的购房人 , 第一套房子虽然贷款购买但是已还清 , 且将房子卖掉后 , 按照现行政策无论是使用公积金还是商业贷款 , 都将被算作首套房 。如果购房使用商业贷款 , 首付比例为30% , 使用组合贷款 , 首付比例也为30% , 前海区这套房的评估价为287万 , 首付需要86万 , 贷款额度200.9万 。笔者以贷款200万、20年为例 , 将组合贷款与纯商业贷款对比如下:
■组合贷款
优势:为购房人节省买房利息
通过计算可以看出 , 组合贷款最大的优势就是为购房人节省利息 。利用搜房网app上的“房贷评估器”可以计算得出 , 贷款200万 , 纯商业贷款的月供为13165.99元 , 而组合贷款的月供为12381.06元 , 每个月比商业贷款减少784.93元 。使用商业贷款的总利息为1159838.09元 , 组合贷款的总利息为971453.58元 , 两者之间的差额为188384.51元 , 用组合贷款可以节省自己的购房利息 。
劣势:贷款银行制约性大、办理时间长、费用高
尽管组合贷款比商业贷款更加省钱 , 但是办理的劣势也较为明显 。首先是办理的银行必须由公积金管理中心指定 , 使得购房人在选择银行、贷款产品以及还款方式上存在一定程度的制约 。其次 , 组合贷款的办理时间较长 。因为组合贷同时涉及到公积金与商业两种贷款 , 所以需要进行两遍审核程序 , 而商业贷款部分需要抵押登记后银行见他项权利证才能放款 , 这也使得组合贷在办理流程上比纯商贷与纯公积金时间更长 , 造成很多业主对这种贷款方式的接受程度低 , 而且在贷款办理的费用方面 , 由于组合贷款需要分开收取公积金与商业贷款的服务费 , 所以和商业贷款相比 , 借款人在办理组合贷时可能会增加费用支出 。
■商业贷款
优势:使用较为广泛办理流程快
首先从批贷的时间来看 , 借款人手续齐全的情况下 , 使用商业贷款在5-7天银行即可批贷 , 买卖双方在过户后 , 做完抵押登记 , 银行见他项权利证后1周之内即能放款 , 因此从批贷和放款时间上看 , 商业贷款明显比组合贷款占据优势 , 办理流程的速度是所有购房贷款里最快的 。其次 , 因为商业贷款的办理较为快速 , 很多开发商和业主都比较认可商业贷款 , 商业贷款在买卖双方的贷款方式里更为流通 , 使用也更加广泛 。