二者区别如下：
1、土地使用年限不同 。商业住宅土地使用年限为40-50年，商品住宅土地使用年限为70年 。
2、产权性质不同 。商品住宅属于商品属性的普通住宅，商业住宅属于非普通住宅 。商业住宅楼特点一般是下层商业网点，上层为民用住宅 。
【住宅和商业用房区别 住宅房与商业用房之间有哪些区别】
【法律依据】
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条 ， 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
(一)居住用地七十年；
(二)工业用地五十年；
(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；
(五)综合或者其他用地五十年 。

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