租赁公司怎么赚钱？租赁公司盈利靠什么？( 二 ) _自如友家

根据《不动产信托投资基金税制问题研究》中的测算，尽管各个国家和地区在税收架构等方面存在一定差异，但是针对REITs都采取一定优惠措施。以新加坡为例，项目公司从租金收入中产生的分红可在所得税前抵扣，即予以免税。投资者就分红缴纳的所得税亦按类别具有税务优惠，个人投资者的分红收入免征所得税，外国机构投资者的税率减至10% 。我国目前的情况则是一线城市甲级写字楼的租金收益率平均为4%，住宅租金收益率低至2%以内，扣除各项税费之后，可供投资者分配的收益率很难超过基准利率。文中呼吁：若想通过REITs推动租赁住房和基础设施建设的发展，我国有必要按照国际惯例重视税收驱动问题。
选择REITs还是ABS？
值得注意的是，在目前租赁住房资产证券化的产品中，发行“类REITs”的保利、新派都是“大房东”，底层资产皆为其自持物业。以“二房东”业务为主的长租品牌目前尚未涉及REITs，而是选择用ABS的形式做资产证券化。
ABS（Asset-，资产抵押债券）与REITs都是资产证券化的形式，ABS属性为债权，而REITs的属性是股权。相较而言，REITs发生了不动产产权的转移（即购买REITs者以入股的方式获得了一部分底层物业的所有权），而ABS没有发生产权转移，一些长租公寓运营者由于对物业本身并无所有权，就将租金收入的未来应收款打包成ABS产品。
目前国内比较引人关注的两只以租赁业务为底层资产的ABS是：魔方公寓信托受益权资产支持专项计划和中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划。其中，魔方公寓将信托贷款作为底层资产，并以入池整租公寓未来的租金应收款做质押；自如的底层资产则是自如房租分期小额贷款，对应“自如友家”和“自如整租”两种自如资管旗下的分散式长租业务。理论上，魔方公寓ABS的底层基础资产回款受到租赁价格、出租率，以及承租人质量等多重因素的影响，而自如ABS底层资产已是高度分散且已经形成的现实债权，回款的不确定性低于魔方。
“二房东”模式是否不适用于REITs？亚豪机构原市场总监郭毅告诉《中国经济周刊》采访人员，理论上REITs没有模式上的门槛，但“二房东”模式的实操难度更大，其手中的物业并不是自己的，要受外部诸多因素的干扰，比如租金上涨、出租人不愿续约等原因都可能对其发行的证券化产品产生风险，“大房东”则没有这些顾虑，其发行的证券化产品更容易获得市场信任。
【租赁公司怎么赚钱？租赁公司盈利靠什么？】王戈宏对《中国经济周刊》采访人员说：“‘二房东’其实就不是房东,对资产本身没有拥有权，而REITs很大的问题就是要先确权。对资产没有所属权，就只能将未来应收款开发成ABS,证监会和投资者为什么相信你能还得起？于是就纷纷找保利、恒大、碧桂园和万科等去做担保，‘二房东’即便不挣钱也可由担保方出资。”在王戈宏看来，“二房东”先天不适合REITs,只能做ABS 。
已拥有一只ABS的魔方公寓方面则认为，“大房东”和“二房东”的模式并不会成为能否做REITs的障碍，也不是直接决定其资产证券化产品是否值得信赖的依据。“魔方是比较专注于轻资产运营的长租公寓品牌，我们一般不签15年以下的合约。”魔方生活服务集团副总裁金喆告诉《中国经济周刊》采访人员，“二房东”模式下租赁公司的确对资产没有所有权，但目前的形势是国家积极依法维护租赁公司的权益，产权拥有方擅自涨房租、违约将资产出租给他人等行为对运营方的影响几乎不存在，“即便产权转移，之前的租约仍然有效，运营方只需在涉及法律文书上的合同监管上严格把关即可。随着法律上的保护进一步到位，这种风险将微乎其微。”