海口市房屋租赁管理办法 _生活百科

海口市房屋租赁管理办法【海口市房屋租赁管理办法】海口市房屋租赁管理办法是一项由海口市政府相关部门颁布的档案。
基本介绍中文名：海口市房屋租赁管理办法
发布日期：1998-05-29
生效日期：1998-05-29
所属类别：地方法规
来源章程【发布单位】83001【档案来源】海口市房屋租赁管理办法（1997年12月30日海口市第十一届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过1998年5月29日海南省第二届人民代表大会常务委员会第一次会议批准）第一章总则第一条为了加强房屋租赁管理，维护房屋租赁市场秩序，保障房屋租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。第二条本市行政区域内的公民、法人和其他组织从事房屋租赁活动均适用本办法。国家机关、企业、事业单位职工租住本单位住房不适用本办法。第三条本办法所称的房屋租赁，是指房屋所有权人或者授权经营管理人作为出租人将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金，并在租赁关係终止时，将房屋返还给出租人的行为。房屋所有人或者授权经营管理人将房屋提供给他人从事经营活动或者以合作方式与他人从事经营活动，取得收益又不承担经营风险的，视同租赁。第四条公民、法人或者其他组织对享有所有权或者经营管理权的房屋，可以依法出租。公民、法人或者其他组织可以在本市行政区域内依法租用房屋。第五条房屋租赁当事人（以下简称当事人）的租赁活动应当遵循自愿、平等、互利的原则。第六条房屋租赁实行登记备案制度。第七条海口市人民政府房产行政主管部门主管本市房屋租赁工作。市房产行政主管部门可以委託依法设立的管理房屋租赁事务的机构具体执行本办法。市规划、城建、土地、工商、物价、税务、公安等部门在各自职责範围内协同实施本办法。第二章租赁管理第八条房屋租赁应当签订租赁契约。出租人应当自签订租赁契约之日起30日内到市房屋租赁管理机构办理租赁登记手续。第九条出租人申请房屋租赁登记，应当提交下列档案：（一）房屋租赁契约；（二）房屋所有权证或者其产权来源的有效证件；（三）当事人的身份证或者合法有效证件。（四）法律、法规规定的其他档案。出租共有房屋，还必须提交其他共有人同意出租的证明。出租委託代管的房屋，还必须提交房屋所有权人授权出租的有效证明。境外当事人的委託书和有关档案，还应当经依法公证或者认证。第十条市房屋租赁管理机构自接到出租人提交的房屋租赁登记档案之日起15日内，对符合条件的，予以登记，并发给《房屋租赁证》；对不符合条件的，不予登记，但应当给予书面答覆。第十一条《房屋租赁证》是房屋租赁的合法有效凭证。未经登记取得《房屋租赁证》的，不得出租房屋。第十二条严禁伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁证》。当事人遗失《房屋租赁证》的，应当向市房屋租赁管理机构申请补发。第十三条有下列情形之一的房屋，不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证或者没有证明其产权来源有效证件的；（二）司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）共有房屋未经其他共有人书面同意的；（四）权属有争议的；（五）属于违法、违章建筑的；（六）不符合居住使用安全标準的；（七）法律、法规规定不得出租的其他情形。第十四条房屋所有权人以盈利为目的，将划拨方式取得使用权的国有土地上的房屋出租的，应当将租金中所含的土地收益按有关规定上缴国家。第三章租赁契约第十五条租赁契约应当具备以下条款：（一）当事人姓名或者名称及住所；（二）房屋的座落、四至、面积、结构、装修及设施状况；（三）租赁用途；（四）租赁期限；（五）租金数额及交付方式；（六）房屋维修责任；（七）转租的约定；（八）变更和解除契约的条件；（九）违约责任；（十）当事人约定的其他条款。第十六条租赁契约经市房屋租赁管理机构登记后，当事人应当履行，任何一方不得擅自变更或者解除。第十七条出租人可以按租赁契约约定向承租人收取不超过3个月租金金额的租赁保证金。保证金的返还方式由当事人在契约中约定。第十八条有下列情形之一的，当事人可以变更或者解除租赁契约：（一）符合法律、法规规定或者契约约定可以变更或者解除租赁契约的；（二）因不可抗力致使契约不能继续履行的；（三）当事人协商一致的。因变更或者解除租赁契约致使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。第十九条出租人在租赁期限内转让已出租房屋的，应当提前3个月书面通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房屋转让给他人的，受让人应当继续履行原租赁契约。第二十条出租人在租赁期限内将已出租的房屋抵押给第三人的，应当书面告知承租人，并将租赁情况告知抵押权人。第二十一条承租户以一人名义承租房屋，在租赁期限内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租赁契约履行的，出租人应当继续履行原租赁契约。出租人在租赁期限内死亡，其合法继承人应当继续履行原租赁契约。第二十二条房屋租赁期届满后，《房屋租赁证》自动失效。双方续租的，应当重新签订租赁契约，并办理登记手续。第二十三条房屋租赁契约发生纠纷时，当事人可以通过协商或者调解解决，也可以按约定向仲裁机构申请仲裁或者依法向人民法院起诉。第四章转租第二十四条房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人将承租的全部或者部分房屋提供给他人从事经营活动，或者以合作方式与他人从事经营活动，取得收益又不承担经营风险的，视同转租。第二十五条承租人在租赁期限内，经契约约定或者出租人同意，可以将房屋的部分或者全部转租给第三人。第二十六条转租人与受转租人应当签订转租契约，并按本办法规定办理登记手续。第二十七条转租契约生效后，转租人享有并承担转租契约约定的出租人的权利和义务，同时履行原租赁契约规定的承租人的义务。但原租赁契约出租人与转租双方另有约定的除外。第二十八条转租契约的终止日期不得超过原租赁契约约定的终止日期。出租人与转租人另有约定的除外。第五章当事人权利和义务第二十九条出租人应当按照租赁契约约定的时间和标準向承租人提供房屋。违约的，应当向承租人支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。出租人在租赁期限内确需提前收回房屋的，应当徵得承租人同意。给承租人造成损失的，应当予以赔偿。第三十条承租人应当按租赁契约约定的时间交付房租，无正当理由逾期未交付房租的，应当支付违约金。承租人未经契约约定或者出租人的同意擅自转租房屋的，应当支付违约金，因此造成损失的，应当承担赔偿责任。第三十一条转租人或者受转租人损害出租人利益的，应当承担赔偿责任。第三十二条出租房屋自然损坏或者契约约定由出租人维修的，由出租人负责修复。出租人不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。因承租人的过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。租用房屋从事生产、经营活动的，维修责任由当事人在租赁契约中约定。第三十三条租赁期限届满后没有签订续租契约的，出租人有权收回房屋；承租人逾期不迁出造成出租人损失的，应当承担赔偿责任。第三十四条承租人应当按租赁契约的约定，合理使用房屋，不得擅自改变房屋的用途。当事人在房屋租赁期限内，需改变房屋的用途、结构或者进行装修的，须徵得对方的同意；按照规定需要报经有关部门批准的，应当报请批准；需要进行房屋安全鉴定的，应当按规定申请房屋安全鉴定。第三十五条承租人有下列行为之一的，出租人有权解除契约，收回房屋，造成损失的，由承租人负责赔偿：（一）将承租的房屋擅自转租的；（二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或者擅自调换的；（三）将承租的房屋擅自拆改结构或者改变约定用途的；（四）拖欠租金累计达6个月的；（五）利用承租房屋进行违法犯罪活动的；（六）法律、法规规定的其他情形。第三十六条房屋及其设施在租赁期限内出现损坏影响正常使用，维修责任人不及时维修的，对方当事人可以报请市房屋租赁管理机构进行核查，经同意后可以自行维修，费用由维修责任人支付。第三十七条承租人在租赁期限内未解除租赁关係即自行迁出，致使第三人占用房屋的，承租人应当支付违约金，造成房屋损坏的，承租人与第三人应当负连带赔偿责任。第三十八条有下列情形之一的，承租人可以提前解除租赁契约，出租人应当支付违约金，并赔偿承租人因此造成的损失：（一）出租人未按租赁契约约定向承租人提供房屋的；（二）出租人不按契约约定维修房屋的；（三）出租人乱摊收租金之外的其他费用的；（四）法律、法规规定的其他情形。第六章罚则第三十九条违反本办法第八条、第二十二条、第二十六条规定，未办理登记手续出租或者转租房屋的，由市房产行政主管部门责令补办登记手续，并处以月租金额1倍以上2倍以下的罚款。第四十条违反本办法第十二条规定，伪造、涂改、转让《房屋租赁证》的，由市房产行政主管部门收缴《房屋租赁证》，并处以1000元以上5000元以下的罚款。第四十一条违反本办法第十三条规定，经市房屋租赁管理机构确认不得出租而擅自出租房屋的，由市房产行政主管部门责令停止出租，没收违法所得，并处以月租金额1倍以上2倍以下的罚款。第四十二条当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚决定书之日起15日内向上一级行政机关申请複议，对複议决定不服的，可自接到複议决定书之日起15日内向人民法院起诉；当事人也可以直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请複议也不起诉，又不履行处罚决定的，市房产行政主管部门可以申请人民法院强制执行。第四十三条房屋租赁管理的工作人员滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，给予行政处分。第七章附则第四十四条本办法施行前已签订房屋租赁契约，未领取《房屋租赁证》或者未办理登记手续的，当事人应当于本办法施行之日起3个月内按本办法规定申领《房屋租赁证》，补办登记手续。逾期不办理的，按本办法规定处理。第四十五条本办法具体套用中的问题由海口市人民政府负责解释。第四十六条本办法自公布之日起施行。一九九零年六月二十日海口市人民政府发布的《关于海口市房屋租赁管理的暂行规定》同时废止。办法的说明现就修订《海口市房屋租赁管理办法》作如下说明。一、修订本法规的必要性随着经济平稳健康发展和城市化进程的加快, 我市流动人口增多,房屋租赁的需求越来越大，房屋租赁市场日趋活跃。加强房屋租赁管理，规範房屋租赁行为，维护房屋租赁当事人的合法权益和社会公共利益，对培育和促进房屋租赁市场健康、持续、稳定发展有着重要意义。1998年，市人大常委会颁布施行的《海口市房屋租赁管理办法》（以下简称《办法》），对规範全市房屋租赁管理工作发挥了积极的作用。2002年，市人大常委会在修改《办法》时，仅就当事人对行政处罚决定不服申请複议或向人民法院起诉的期限进行修改。随着《中华人民共和国契约法》、《中华人民共和国行政许可法》等法律的相继颁布施行，《办法》中关于房屋租赁契约、房屋租赁备案等方面的内容与上位法的精神不一致。此外，《办法》在部门职责、房屋租赁信息系统建设、房屋租赁监督管理等方面未作具体的规定，不利于对房屋租赁市场实施有效监管。为了更好地贯彻实施上位法，引导我市房屋租赁市场的健康发展，有必要结合本市实际情况，将现行《办法》修订为《海口市房屋租赁管理条例》。二、修订本法规的主要依据和起草审议的主要过程（一）修订本法规的主要依据。修订依据的法律、法规和参考的部门规章主要有：《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国契约法》、《中华人民共和国行政许可法》、《中华人民共和国物权法》，住建部《商品房屋租赁管理办法》等。（二）《海口市房屋租赁管理条例》（以下简称《条例》）起草审议的主要过程。根据海口市人大常委会的立法计画，市住建局为做好《办法》的修订工作，保障立法的中立性和科学性，提高立法质量，将起草法规的具体工作委託给海南大学法学院，并专门成立了法规草案调研起草小组。调研起草小组在对海口市房屋租赁相关问题进行调研，并赴北京、上海、武汉等地考察学习的基础上，经反覆研究完成了法规初稿。法规初稿完成后，市住建局向各区人民政府和市法制、工商、教育、规划、税务、城市管理等有关部门徵求意见，进一步修改形成修订草案，提请2015年6月2日市人民政府第四十一次常务会议审议通过。2015年6月25日召开的市十五届人大常委会第二十九次会议对市人民政府提请的议案进行了第一次审议。会后，市人大法制委员会和常委会法工委通过全文公布法规草案、召开座谈会、论证会等形式广泛徵求各部门、各单位和立法谘询专家、社会各界的意见，提出了修订草案修改稿。2015年8月27日市十五届人大常委会第三十次会议第二次审议后表决通过了《条例》。三、本法规主要内容的说明（一）关于法规的名称和适用範围。修订后的法规增加了租赁规範、信息管理、监督检查等公共利益保护、公共管理方面的内容，与原《办法》相比较，内容更加全面、体例更加完整，因此更名为《条例》。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》限定的适用範围为“城市规划区内”，《条例》第二条规定“本市主城区範围内的房屋租赁及相关监督管理活动，适用本条例” 。同时，为进一步明确法规的适用问题，《条例》对房屋租赁的定义作了具体规定，明确“本条例所称的房屋租赁，是指出租人将住宅、工商业用房、办公用房、仓库及其他用房交付承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为” 。（第二条、第三条）（二）关于职责分工问题。为进一步强化政府责任和部门职责分工，完善房屋租赁管理体制，《条例》对市区两级人民政府、镇人民政府、街道办和市区两级房屋行政管理部门的工作职责分别作了细化规定。同时，为了更好地适应房屋租赁管理机构改革的要求，《条例》规定“市、区房屋行政管理部门可以委託依法成立的具有管理公共事务职能的组织负责房屋租赁管理的具体工作” 。（第四条至第七条）（三）关于房屋租赁信息系统建设及信息採集问题。建立房屋租赁综合管理信息系统，对加强房屋租赁市场监管，提供便民服务平台，实现城市精细化管理具有重要作用。《条例》增加了房屋租赁信息系统建设及信息採集的内容，一是规定市房屋行政管理部门应当建立本市房屋租赁综合管理信息系统，与相关职能部门形成信息交换、共享机制，为单位和个人提供房屋租赁信息服务；二是要求管理、使用房屋租赁信息的部门及其工作人员，应当对房屋租赁当事人信息保密，维护当事人的合法权益；三是以社区管理体制改创为依託，藉助城市社区格线化管理平台，规定居（村）民委员会协助採集和更新房屋租赁信息，实现社区服务信息化系统与房屋租赁综合管理信息系统的有效对接；四是对房屋租赁信息採集的内容作出明确规定。（第八条、第二十三条、第二十四条）（四）关于房屋租赁规範问题。为有效减少房屋租赁纠纷，切实维护房屋租赁双方当事人的合法权益和社会公共利益，《条例》第二章对房屋租赁规範作出了细化性规定，一是规定出租房屋的建筑结构和设备设施应当符合建筑、消防、卫生等方面的安全条件，并对出租住宅房屋的最小出租单位和人均最小租住建筑面积提出了要求；二是明确了禁止出租的情形；三是完善租赁契约内容，增加规定租赁住宅房屋的，房屋租赁契约中应当明确实际居住人数；四是规定了出租人、承租人、房地产经纪机构和人员、物业服务企业的行为规範。（第九条至第十五条）（五）关于房屋租赁备案问题。房屋租赁备案率不高一直是房屋租赁管理工作的一大难题，为提高房屋租赁备案管理制度的可操作性，《条例》一是明确办理房屋租赁备案手续的主体是房屋出租人，房屋承租人予以协助；二是规定通过房地产经纪机构签订、变更、终止房屋租赁契约的，房地产经纪机构可以为房屋出租人办理房屋租赁备案手续提供便利；三是要求区房屋行政管理部门逐步实行房屋租赁网上备案，快捷便民；四是对房屋出租人办理房屋租赁备案应当提交的证件和材料予以规定；五是明确办理房屋租赁备案应符合的具体要求，并规定“申请人提交的证件和材料不齐全的，区房屋行政管理部门应当一次性告知需要补正的全部内容” 。（第十七条至第十九条）（六）关于监督管理问题。为落实房屋租赁管理制度，明确各行政管理部门的监督管理责任，《条例》要求区房屋行政管理部门应当建立巡查制度，对房屋租赁情况进行日常检查，明确巡查责任；通过公安、教育等相关部门在实施具体行政行为时的查验程式，督促当事人进行房屋租赁备案。同时，《条例》还对物业服务企业、房屋租赁当事人的配合义务以及检查人员的工作要求作了具体规定。（第二十五条至二十八条）（七）关于法律责任。为保障法规的有效实施，《条例》对违反本《条例》的行为规定了相应的法律责任，主要有：一是对违反出租房屋限制条件的行为，如出租住宅房屋未以原设计的房间为最小出租单位，或者人均租住建筑面积低于本市规定的最低标準，或者将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室出租供人员居住的行为规定了处罚；二是对将禁止出租的房屋用于出租的，规定由房屋行政管理部门责令限期改正，并区分有无违法所得分别处以相应的罚款；三是对不按规定办理房屋租赁备案手续的行为，区分个人和单位进行处罚；四是对伪造、变造房屋租赁备案证明或者使用伪造、变造的房屋租赁备案证明的，由房屋行政管理部门责令改正，并处一千元以上五千元以下的罚款。（第三十条至三十三条）《条例》及以上说明是否妥当，请予审查批准。审议报告主任、各位副主任、秘书长，各位委员：根据《海南省制定与批准地方性法规条例》的规定，省人大法制委员会于9月7日召开会议，对海口市人大常委会报请批准的《海口市房屋租赁管理条例》（以下简称《条例》）的合法性进行了审查。有关单位和部门的负责同志列席了会议。现将审查情况报告如下：省人大法制委员会、省人大常委会法制工作委员会提前介入《条例》的修改论证工作，并提出了一些具体修改意见，大多已被海口市人大常委会採纳。法制委员会认为，为了更好地贯彻实施上位法，引导海口市房屋租赁市场的健康发展，海口市人大常委会根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规，结合本市实际，对《海口市房屋租赁管理办法》进行修订是必要的。《条例》没有与宪法、法律、行政法规和本省地方性法规相牴触的内容。根据《中华人民共和国立法法》第七十二条“省、自治区的人民代表大会常务委员会对报请批准的地方性法规，应当对其合法性进行审查，同宪法、法律、行政法规和本省、自治区的地方性法规不牴触的，应当在四个月内予以批准”的规定，法制委员会建议提请常委会会议审查批准。以上报告是否妥当，请予审议。修改意见主任、各位副主任、秘书长、各位委员：本次会议对《海口市房屋租赁管理办法（审查修改稿）》进行了分组审议。委员们认为，审查修改稿已基本可行，经过修改后可交付本次大会表决通过，同时，也提出了一些修改意见。法工委、法规室对委员们的意见逐条进行了研究，现将修改意见汇报如下：一、根据有些委员的意见，为了规範法律用语，建议将审查修改稿第二条中的“单位和个人”一句，修改为：“公民、法人和其他组织” 。二、有些委员提出，审查修改稿第三条第二款规定，将房屋以合作方式提供给他人从事经营活动取得收益的，一律视同租赁，这样界定不够準确，难以区分哪些是真合作，哪些是名为合作实为出租。关键在于取得收益时是否承担经营风险。因此，建议将该款修改为：“房屋所有人或授权经营管理人将房屋提供给他人从事经营活动或者以合作方式与他人从事经营活动，取得收益又不承担经营风险的，视同租赁。”同时，相应地将第二十六条第二款修改为：“承租人将承租的全部或者部分房屋提供给他人从事经营活动，或者以合作方式与他人从事经营活动，取得收益又不承担经营风险的，视同转租。”（新修改稿第三条、第二十四条）三、有的委员提出，办理租赁登记手续只须出租人就行了，不必要求当事人双方都去。因此，建议将审查修改稿第八条中的“当事人”改为“出租人。”同时，相应地将审查修改稿第九条、第十条中的“当事人”改为“出租人” 。四、有些委员提出，房屋所有人将已经抵押的房屋出租时，不必经过抵押权人的同意，因此，建议将审查修改稿第十三条第（七）项和第二十二条中的“抵押期间租赁期满，出租人需继续出租的，必须经抵押权人同意。”一句删除。五、有的委员提出，审查修改稿第二十七条第二句有关“再转租”的内容，实际上适用“转租”的规定即可，因此建议删除。六、根据有些委员的意见，建议将审查修改稿第三十六条修改为以下三款：“出租房屋自然损坏或者契约约定由出租人维修的，由出租人负责修复。出租人不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。”“因承租人的过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。”“租用房屋从事生产、经营活动的，维修责任由当事人在租赁契约中约定。”七、根据有些委员的意见，建议将审查修改稿第十四条、第十六条、第十七条第二款、第三十一条、第三十二条、第三十七条和第四十七条删除。此外，还对一些条款作了文字修改。以上汇报及新修改稿，请予审议。