上海物业装修押金2020新规定上海装修押金2019新规定( 二 ) _装修问答

2020年2月，上海高院发布了《上海市高级人民法院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（二）》，其中提到商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金的问题，上海高院的意见是应根据具体案情作出相应处理。如受疫情影响房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务；如对承租人营收产生重大减损的，可依据公平原则酌情调整租金。
（二）上海法院裁判案例及思路探讨
自2020年新冠疫情爆发以来，上海地区也审理了多起涉新冠疫情的租赁案件，从对该类案件判决书的研究学习可以把握法院的审判原则和思路，为当下疫情期间的租赁合同纠纷解决提供借鉴。从总体裁判思路来看，法院依然坚持根据个案实际情况进行裁判，并考虑疫情这一不可抗力的影响。
1.租赁合同的解除与租金变更
疫情下，商业地产租赁纠纷最常见的就是承租人无法支付租金面临违约，而出租人会主张解除合同并要求承租人承担违约责任。因为一般租赁合同都会约定“如果承租人多久没有支付租金，出租人有权解除合同” ，《民法典》第七百二十二条也明确规定， “承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同” 。那么如果出租人主张解除合同，而承租人主张自己受疫情影响，希望减免房租，法院会如何判决呢？

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【上海物业装修押金2020新规定上海装修押金2019新规定】（1）关于租赁合同解除
从上海法院的判例可以看出，法院并未僵化适用指导意见，一般会考量租赁合同能否继续、疫情影响程度等因素，如果承租人无力经营、存在恶意拖欠或者租赁合同实际无法继续履行等情况，法院一般会倾向支持解除租赁合同；如果承租人有继续经营意愿和能力，仅因为疫情导致阶段性的非恶意违约，法院可能会考虑维持租赁合同存续。
（2）关于租金减免
法院会根据疫情的实际影响来平衡出租人和承租人的租金负担，对于国有企业出租人根据政策应予减免租金的，法院会依法减免；出租人给予承租人的租金减免，法院一般会支持；出租人未给予承租人租金减免的，法院会根据疫情影响，依据公平原则对租金进行调整。
2.租赁合同的违约责任、保证金、滞纳金
对于合同解除后的责任承担问题，包括保证金的处理、违约金的赔偿及滞纳金的收取比例等，也是租赁合同纠纷中较为重要的内容。一般租赁合同会约定月租金若干倍数的违约金，一般为2-6倍，承租人也会缴纳一定比例的保证金，一般是2倍月租金以上。部分租赁合同会约定滞纳金比例，一般在逾期金额的万分之几到百分之一不等。

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从法院的裁判案例可以看出，法院尊重合同当事人意思自治，同时根据公平原则调整违约金、保证金或滞纳金的数额。

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