楼市库存历史高位，过剩严重吗？中国库存创历史之最( 二 ) _中国库存创历史之最

民生证券分析师认为，评估本轮地产真实库存，需要构建一个有效的库存指标。核心逻辑如下：在建面积扣减已售出期房，得到期房库存；加入现房库存，便得到一个同时涵盖期房和现房库存的加总库存指标。
新指标测算显示， 2022 年库存几乎持平于 2021 年，为历史偏高分位。高库存有可能是供给过大，也有可能是需求过度萎缩。2022 年地产供需双弱，尤其是需求，地产销售面积同比约-24%，几乎可以说将至历史冰点。一旦控制住需求降温过快因素，可以发现 2022 年地产真实库存并不高。可见 2022 年地产库存高企，更多起因需求过快萎缩，不是供给过剩。而敏感性测试指向 2023 年地产库存并不高，库存压力大概率小于 2022 年。
分析师据此认为，只要 2023 年地产销售面积超过 12 亿平，则地产库存低于 2022 年。但即便如此，预估2023年库存最低也超过23亿平米，最高接近30亿平米（约合3700万套住宅）。2023 年库存对销售敏感度最强，销售强则库存低，反之反是。
那么，2023年的销售又会如何呢？
分析认为，2020 年前房价上行预期较强，居民购房意愿良好，故土地市场保持较高热度，房企拿地热情抬升，进而推高行业整体拿地成本。但2021 年下半年以来，行业基本面转入下行通道，反映为成交量价同步走弱，房企去化压力加大，伴随下行周期的销售项目陆续进入结转期，公司结转收入开始放缓，行业性影响开始逐步体现。3 月新房成交同比增幅接近四成（二线去化加速，一线去化放缓，三线及以下速度持平），二手房同比增幅约九成。根据近期销售数据，市场有望恢复至更为合理的需求中枢，推动量价指标重回上行通道。
高层定调方面，《求是》杂志2月15 日发表《当前经济工作的几个重大问题》提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策，消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。“要合理增加消费信贷，支持住房改善……等消费” 。
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