新能源车比较特殊 , 很多车企和购物中心采用的合作方式是 , 商场只收租金 , 但租金会高于平均水平 , 店铺的销售额不计入商场零售总额 , 但商场也不会和新能源车签订长期合同 , “最短的合同可以半年起” 。
这使得新能源车门店和购物中心顺滑地建立起“赚快钱”的互惠互利关系 。一名业内人士也证实 , “(新能源)不带客流量、不提升顾客体验 , 我们就是图个短期收入” 。
36氪走访发现 , 朝悦一层入驻有威马汽车门店 , 而在苹果店旁的中庭位置 , 分别开了小鹏和极氪的展位 , 优衣库旁的中庭还有凯迪拉克的展位 。
【商场装修报价单 商场装修报价明细表格】新能源车展位过多拥挤在中庭 , 会影响顾客体验 , 大悦城内部不少人对这一现象感到不满 。在他们看来 , 这是大悦城内部管理动作走形典型的外显之一 。
“内部每年都给招商经理增加不合理的净利润指标 , 要求租金增加几千万 , 这不符合商业逻辑 。”前述业内人士表示 , “没有办法 , 就只能都通过新能源车完成指标 。”
04 高速扩张带来后遗症
在购物中心进入结构性饱和的当下 , 高速扩张的后遗症正在逐渐显现 , 新能源车疯狂涌入购物中心只是冰山一角 。
根据赢商网2020年的数据 , 全国有超过50%的购物中心处于亏损状态 。投资人朱酒对36氪分析 , 在物理层面 , 大型商场的建设高峰期已经过去 , 在人口密集的区域现已趋于饱和 , 在新开发区域 , 建设数量也在下降 。
行业困境叠加疫情持续 , 即使头部如大悦城也有自己的难题 。受地产周期影响 , 住宅业务给集团带来的压力越来越大 , 现金流较好的购物中心的角色也随之发生了转变 。
财报显示 , 2021年上半年 , 大悦城地产销售物业实现收入约21.39亿元 , 而以投资物业(购物中心)、酒店等为主的商业地产租金、管理收入合计约达25.07亿元 , 已经超过物业销售贡献的收入 。
“体系内能最能赚钱”的朝悦 , 被迫负担了住宅造成的收入缺口 。“去年集团说缺钱 , 那你们(朝悦)就多挣点来 。”何路对此感到无奈 。
虽然内部没有明确 , 但大悦城隐约显露出了从“打江山”到“守江山”转变迹象 , 内部开始强调“可复制”和“规模扩张” 。不少品牌方都向36氪表示 , 大悦城招商的风格变了 , “以前总能接到他们的电话 , 现在基本都是我们上门去找他们” 。
这背后体现的是 , 地产行业整体面临大环境监管收紧 , 开发商依靠商业地产回流现金、盈利的诉求越来越迫切 。
约在2013年前后 , 伴随地产“黄金十年”进入尾声 , 金融环境日渐紧缩 , 属于开发型物业高速增长的春天告一段落 , 房企的野心进一步向商业、商办、酒店等投资型物业迈进 。
这一时期 , 作为现金流更加稳定、可持续的业态 , 购物中心也逐渐向过度开发迈进 。大批开发商以品牌连锁的形式涌入各大城市攻城掠地 。港资恒隆凭借上海的标杆项目顺势进入沈阳、济南和无锡;九龙仓则用IFS在长沙树立起西南地区的全新标杆;龙湖天街和华润万象城在此期间不断壮大规模 。
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